El mantenimiento en los edificios y condominios

El mantenimiento se define como el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones estén en óptimas condiciones y los equipos funcionen adecuadamente. Las diferentes áreas, equipos y sistemas de un edificio requieren de un apropiado mantenimiento. En algunos casos bastará una revisión periódica con intervenciones menores, en otros será necesario realizar trabajos previos para evitar que se produzcan las fallas, como también se tendrá que hacer reparaciones y enfrentar imprevistos o emergencias. Tanto las áreas y recintos comunes (salones de uso múltiple, piscinas, jardines, juegos infantiles, etc.), instalaciones de servicios (fluido eléctrico, agua, gas, sistema emergencia), cómo los equipos especiales (ascensores, planta de generación eléctrica, bombas de agua, sistemas hidroneumáticos, sistemas para combate de incendio, portones automáticos, etc.) tienen sus propios requerimientos, indicaciones y recomendaciones para su correcta conservación.

La Administración es la principal encargada de velar por el buen mantenimiento de las áreas, servicios y equipos y, por tanto, la responsable de contratar a empresas especializadas para prestar el mantenimiento a cada uno de los equipos/sistemas específicos para su edifico o condominio.

Existen diferentes tipos de mantenimiento, según su objetivo y/o tiempo de ejecución. Algunos de los tipos de mantenimiento:

1. Mantenimientos de Rutina:

Es el que se desarrolla cotidianamente. Por lo general este tipo de mantenimiento es realizado por el personal del edificio, bajo las órdenes del administrador asignado y que corresponde a trabajos sin mayor especialización o del qué hacer diario. Como parte de las tareas más comunes en éste mantenimiento encontramos el aseo de pisos, limpieza de vidrios, recolección y remoción de basuras, limpieza de receptáculos o botes basura, regado de planas y jardín, comprobación de funcionamiento de equipos (bombas de agua, ascensores, extractores, etc.). Pertenecen a los llamados de primera capa, es decir a aspectos visibles, que no requiere de especialistas ni de intervenciones técnicas para su cometido.

2. Mantenimiento preventivo:

Es el que se realiza planificadamente en el tiempo. La planificación suele responder a las recomendaciones de profesionales competentes, de los fabricantes de equipos y sistemas o de las indicaciones de los manuales respectivos. Estas labores están a cargo de especialistas y tienen por objetivo adelantarse a las fallas ya que de no actuar se producirán de todas maneras por el cumplimiento del ciclo de vida de piezas y elementos. Con esta acción (de segunda y tercera capa) se busca evitar consecuencias de daños y costos mayores como: acortamiento de la vida útil de las instalaciones, riesgos de accidentes, pérdidas de tiempo y deterioro de la convivencia en el edificio.

3. Mantenimiento correctivo:

Es el que ejecuta personal y empresas especializadas cuando fallan equipos e instalaciones de forma repentina (sobrepasando las planificaciones de primera y segunda capa), pudiendo provocar emergencias y alteración del normal desenvolvimiento de los usuarios del condominio. Es importante que el administrador tenga una cartera de proveedores de servicios con la capacidad para responder ante imprevistos y acción 24/7. Una acción inmediata logra minimizar en ocasiones los daños.

En definitiva, efectuar un mantenimiento rutinario y preventivo de las instalaciones y equipo del edificio sólo puede producir beneficios: ahorra importantes recursos, valoriza el patrimonio de la comunidad e impacta positivamente las relaciones interpersonales.

Para realizar un adecuado mantenimiento es de suma importancia contar con los recursos técnicos (empresas o personal) y económicos, por lo que salud financiera del edificio o condominio tiene un fuerte impacto en la planificación y ejecución del mantenimiento, por lo que la labor del Administrador es la de gestionar eficientemente estos recursos y la de los propietarios aportar con sus obligaciones de mantenimiento y comunicación.

Los especialistas señalan "Por cada dólar invertido en mantenimiento, se obtiene el doble en valorización del inmueble".

#administracióndeedicios #administraciondecondominios #edificios #mantenimiento